Das Land Berlin geht mit einem automatisierten Mietenscan gegen möglicherweise überhöhte Angebotsmieten vor. Im Juni wurden erstmals 7.757 öffentlich zugängliche Wohnungsinserate von gängigen Immobilienportalen erfasst. Nach der Bereinigung um doppelte Angebote und Wohnungen, auf die der Berliner Mietspiegel nicht anwendbar ist, blieben 4.539 Inserate für die Auswertung übrig.

Bei 2.102 Angeboten – und damit bei rund 46 Prozent der bewerteten Inserate – stellte das System einen möglichen Verstoß gegen gesetzliche Mietenbegrenzungen fest. Die betroffenen Vermieterinnen und Vermieter werden nun im Auftrag des Landes angeschrieben und aufgefordert, die verlangte Miete zu prüfen und gegebenenfalls anzupassen.

Grundlage der automatisierten Auswertung ist der qualifizierte Berliner Mietspiegel 2026. Er bietet einen Orientierungsrahmen für die ortsübliche Vergleichsmiete und ist auch bei der Bewertung von Neuvermietungsmieten von Bedeutung.

Fast jedes zweite geprüfte Angebot auffällig

Von den 4.539 ausgewerteten Inseraten entfielen nach Angaben des Landes 2.812 auf unmöblierte und 1.727 auf möblierte Wohnungen.

Unter den 2.102 als auffällig eingestuften Angeboten ergaben sich unterschiedliche Verdachtslagen:

  • Bei 90 Prozent bestand ein möglicher Verstoß gegen die Mietpreisbremse.
  • Bei 38 Prozent gab es möglicherweise zusätzlich Hinweise auf eine Mietpreisüberhöhung nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetz.
  • Bei 48 Prozent bestand möglicherweise zusätzlich der Verdacht auf Mietwucher.
  • In zehn Prozent der Fälle kam ausschließlich eine Mietpreisüberhöhung oder Mietwucher in Betracht, weil die Mietpreisbremse etwa wegen eines Neubaus nicht anwendbar sein könnte.

Die Prozentwerte überschneiden sich, weil ein Inserat gleichzeitig in mehrere Verdachtskategorien fallen kann. Es handelt sich außerdem zunächst um eine rechnerische Vorauswahl und nicht um die abschließende Feststellung eines Rechtsverstoßes.

Vermieter erhalten Hinweisschreiben

Die betreffenden Vermieter sollen von der Sicheres Wohnen AöR im Auftrag des Landes Berlin angeschrieben werden. Sie erhalten Hinweise zu den möglicherweise überschrittenen Mietgrenzen, Informationen zum Mietrecht und zum Berliner Mietspiegel sowie die Aufforderung, ihre Angebotsmiete zu überprüfen.

Ist die gesetzlich zulässige Grenze tatsächlich überschritten, sollen die Angebote angepasst werden.

Der Mietenscan soll zunächst monatlich durchgeführt werden. Ziel ist nach Darstellung des Senats, Vermieter frühzeitig auf mögliche Verstöße hinzuweisen und überhöhte Forderungen bereits vor Abschluss eines Mietvertrages zu korrigieren.

Damit setzt Berlin nicht allein auf Beschwerden bereits eingezogener Mieter, sondern untersucht den Angebotsmarkt vorsorglich.

Wie die Mietpreisbremse in Berlin funktioniert

Berlin gilt vollständig als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt. Die Mietpreisbremse wurde zum 1. Januar 2026 verlängert und gilt nach der aktuellen Verordnung bis Ende 2029. Bei einer Wiedervermietung darf die anfängliche Nettokaltmiete grundsätzlich höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Es bestehen allerdings gesetzliche Ausnahmen. Dazu können insbesondere Neubauten, umfassend modernisierte Wohnungen oder bestimmte zulässige Vormieten gehören.

Eine rechnerische Überschreitung um mehr als zehn Prozent bedeutet deshalb noch nicht in jedem Fall, dass die Mietforderung rechtswidrig ist. Die konkrete Wohnung und mögliche Ausnahmetatbestände müssen einzeln geprüft werden.

Mietpreisüberhöhung und Mietwucher verlangen weitere Voraussetzungen

Von der Mietpreisbremse zu unterscheiden ist die Mietpreisüberhöhung nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetz.

Danach kann ordnungswidrig handeln, wer vorsätzlich oder leichtfertig eine unangemessen hohe Wohnungsmiete verlangt und dabei ein geringes Angebot an vergleichbarem Wohnraum ausnutzt. Als unangemessen hoch gelten grundsätzlich Entgelte, die die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20 Prozent übersteigen. Der Nachweis der Ausnutzung der Mangellage ist jedoch eine zusätzliche Voraussetzung.

Beim strafrechtlichen Mietwucher nach § 291 Strafgesetzbuch reicht ebenfalls eine hohe Miete allein nicht aus. Erforderlich ist unter anderem, dass eine Zwangslage, Unerfahrenheit, ein Mangel an Urteilsvermögen oder eine erhebliche Willensschwäche ausgenutzt wird.

Der Mietenscan kann deshalb Verdachtsfälle erkennen, aber nicht automatisch eine Ordnungswidrigkeit oder Straftat beweisen.

Besonders viele möblierte Angebote

Bemerkenswert ist der hohe Anteil möblierter Wohnungen unter den geprüften Inseraten. Mehr als ein Drittel der bewerteten Angebote entfiel auf möblierten Wohnraum.

Auch bei möblierten Wohnungen gilt die Mietpreisbremse grundsätzlich. Ein zulässiger Möblierungszuschlag muss nachvollziehbar berechnet werden und darf nicht dazu dienen, die gesetzliche Mietbegrenzung undurchsichtig zu umgehen. Nach den Berliner Leitlinien können Mieter Auskunft über die Höhe und Berechnung des Zuschlags sowie über Anschaffungskosten und Alter der Möbel verlangen.

Gerade bei pauschalen Gesamtmieten ist für Wohnungssuchende häufig schwer zu erkennen, welcher Anteil auf die eigentliche Wohnung und welcher auf die Einrichtung entfällt.

Senator Gaebler kündigt konsequentes Vorgehen an

Stadtentwicklungssenator Christian Gaebler bezeichnet den Mietenscan als präventiven Baustein des Mieterschutzes.

Berlin wolle Vermietende stärker in den Blick nehmen und konsequent gegen Mietwucher vorgehen. Zugleich gehe es nach seiner Darstellung auch um Fairness gegenüber Vermietern, die sich an die gesetzlichen Vorgaben halten.

Der automatisierte Abgleich soll damit nicht nur Mieter schützen. Er soll auch verhindern, dass rechtstreue Anbieter im Wettbewerb mit Vermietern benachteiligt werden, die weit höhere Preise verlangen.

Was der Scan leisten kann – und was nicht

Der Mietenscan kann große Mengen öffentlich sichtbarer Inserate schnell mit den Daten des Mietspiegels vergleichen. Dadurch lassen sich auffällige Angebote schneller identifizieren, als dies allein durch einzelne Beschwerden möglich wäre.

Das Verfahren hat jedoch Grenzen. Ein Inserat enthält nicht immer alle Angaben, die für eine rechtssichere Mietberechnung notwendig sind. Dazu gehören beispielsweise:

  • das genaue Baujahr,
  • besondere Ausstattungsmerkmale,
  • eine umfassende Modernisierung,
  • die zulässige Vormiete,
  • die Berechnung eines Möblierungszuschlags,
  • die exakte Wohnlage,
  • mögliche gesetzliche Ausnahmen.

Deshalb sollte die Auffälligkeit eines Angebots nicht mit einem erwiesenen Gesetzesverstoß gleichgesetzt werden. Das Anschreiben gibt den Vermietern zunächst Gelegenheit zur Prüfung und Korrektur.

Was Wohnungssuchende beachten sollten

Wohnungssuchende können die verlangte Nettokaltmiete mit dem Berliner Mietspiegel vergleichen. Der offizielle Online-Abfrageservice ermöglicht eine erste Einordnung anhand von Wohnungsgröße, Baujahr, Lage und Ausstattung.

Bei möblierten Angeboten sollte zusätzlich nach der Zusammensetzung der Gesamtmiete und der Berechnung des Möblierungszuschlags gefragt werden.

Wichtige Unterlagen und Inserate sollten gespeichert werden. Dazu gehören:

  • das vollständige Wohnungsangebot,
  • Angaben zur Nettokaltmiete,
  • Wohnfläche und Ausstattung,
  • Informationen über Möblierung,
  • Mitteilungen zu Ausnahmen von der Mietpreisbremse,
  • der spätere Mietvertrag.

Wer eine möglicherweise überhöhte Miete vermutet, kann sich fachlich beraten lassen. Berlin verweist hierfür unter anderem auf seine Mietpreisprüfstelle und die bezirklichen Beratungsangebote.

Deutliches Signal vom Berliner Wohnungsmarkt

Dass bei 46 Prozent der ausgewerteten Angebote ein Anfangsverdacht festgestellt wurde, ist ein auffälliges Ergebnis. Es zeigt zumindest, wie weit zahlreiche Angebotsmieten rechnerisch von den Werten des Mietspiegels entfernt liegen.

Allerdings bleibt abzuwarten, wie viele Fälle sich nach Prüfung der individuellen Merkmale und Ausnahmen tatsächlich bestätigen.

Entscheidend für die Bewertung des Projekts wird deshalb nicht nur die Zahl versandter Schreiben sein. Relevant ist vor allem:

  • Wie viele Vermieter senken ihre Angebotsmieten?
  • Wie viele Verdachtsfälle erweisen sich als unbegründet?
  • Wie viele Verfahren werden an die zuständigen Behörden weitergegeben?
  • Wie stark sinken die beanstandeten Mieten?
  • Werden wiederholt auffällige Anbieter konsequent verfolgt?

Erst diese Ergebnisse werden zeigen, ob der Mietenscan den Berliner Angebotsmarkt dauerhaft beeinflusst.

Berlin untersucht Wohnungsinserate künftig monatlich auf mögliche Verstöße gegen die Mietpreisbremse sowie auf Hinweise zu Mietpreisüberhöhung und Mietwucher.

Beim ersten Durchlauf wurden 4.539 Angebote bewertet. Bei 2.102 Inseraten – rund 46 Prozent – ergaben sich Auffälligkeiten. Die betroffenen Vermieter werden nun angeschrieben und sollen ihre Forderungen prüfen.

Der Mietenscan kann überhöhte Angebote früh sichtbar machen und Vermieter zu Korrekturen bewegen. Er ersetzt jedoch keine rechtliche Einzelfallprüfung. Eine rechnerisch hohe Angebotsmiete allein beweist weder eine Ordnungswidrigkeit noch strafbaren Mietwucher.

Quellen

– Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen: Mitteilung zum Berliner Mietenscan, 22. Juli 2026
– Land Berlin: Berliner Mietspiegel 2026
– Senatskanzlei Berlin: Verlängerung der Mietpreisbremse bis Ende 2029
– Bundesministerium der Justiz: § 5 Wirtschaftsstrafgesetz und § 291 Strafgesetzbuch